案例：王三（化名）的父親是一名企業家，2008年間，王父通過投資一個地區中心的移民項目獲得條件性綠卡(也稱臨時綠卡)。王父在2008-2010年間又在美國“抄底”買下多套市值合計逾一千多萬美元的高檔房產。

王父的移民項目于2010年被宣告未達到移民局要求而無法獲得正式綠卡，而抄底的高檔房產亦無法申請投資移民，此后，這場美國夢的劇情急劇反轉。在原條件性綠卡失效后，王父雖欲再進行投資移民申請，但此后由于種種原因而沒有選定新的投資移民項目，其后，王父因涉及國內數宗擔保訴訟被限制出境，移民項目不了了之，然而2013年底的一場意外給王家的美國夢畫上生硬的句號。

王父意外身故時，因為美國的房產還在其個人名下而其亦離異多年，王三被迫要繳納巨額遺產稅。

“在征遺產稅時，美國稅務部門可援引屬地原則，而非美國綠卡或公民在美的不動產即視為應稅遺產，需按美國遺產稅規定納稅。然而，非美國綠卡或公民一般只能享受約六萬美元的免稅額，就余額部分，最高可征40%的遺產稅，若不慎做規劃，遺產稅將是給繼承人的極大的負擔。近年不少國內企業家英年早逝，王三所遇到的困境也并不鮮見。”李翀鳴律師對21世紀經濟報道表示。

以家庭成員的國籍來劃分，赴美投資房產的國內高凈值人士包括三類：第一類是本人、配偶及子女皆已獲美國綠卡或公民身份；第二類是本人、配偶及子女皆無綠卡亦無計劃申請美國綠卡；第三類為本人及配偶均未持有美國綠卡或成為美國公民，但其子女已經或正計劃獲得美國綠卡。

“2001年之前，國內在美國購買房產的高凈值人士以第一類為主，當時他們出于分散投資的需要且有自用需求，以購買住宅為主，兼有購買小型商業廣場及倉庫。此后，第二、第三種買家陸續涌現。”李翀鳴介紹，2008年金融危機后，隨著人民幣持續多年升值及美國房地產價格在2009年至2010年滑入周期性谷底，后兩類買家更逐漸成為主流。

隨之而來的，是“熱炒房產”之后不可回避的資產傳承問題。

純投資者：公司名義購房

對于不考慮移民的純投資者，在購入房產時，獲得投資收益或分散投資風險往往是其主要的考慮因素。

“這類買家一般需要考慮兩方面的風險。一方面，交易及持有物業的形式應盡可能保障其隱私；另一方面，要盡可能規避美國的遺產稅、贈與稅。”李翀鳴說，很多不考慮移民的純投資者，要么是在國內有顯赫的政商背景使其不便移民，要么就是已獲得了其它國家的綠卡，而這類綠卡在出入境及稅務上已能為其提供更大的便利(如新加坡).

王三的父親雖不屬于不考慮移民的投資者，但由于條件性綠卡被取消，此后又未作其它申請，其持有房產時事實上成為無美國綠卡的外籍人士。像他這樣，在美國以個人名義持有物業，除了意外身故這類小概率事件可能帶來的美國高額遺產稅外，還會有其他問題。

首先，若這類買家以個人名義持有物業，其它公眾可通過美國各地的房產及土地產權登記中心查詢到其交易細節；其次，由于這些投資者大多選擇購入能產生租金收入的現房，當有租金收入時，投資者必需在美國報稅，這就涉及披露其個人收入；最后就是像王三父親這樣，在持有物業期間若意外身故，在繼承人處理房產產權變更時，美國有司法管轄權，可依照房產的市值來計算、征收遺產稅，而不論物業所有人非美國綠卡或公民。

“要規避這類稅務風險，一種較為普遍的做法是以公司名義持有物業，先在美國成立一家公司直接持有物業，再選擇一個與美國有稅務互惠條約國家，成立一家離岸公司，由離岸公司持有這家美國公司的股權。”李翀鳴解釋，從美國遺產稅的角度，在房產所有人身故后，無論是直接轉移美國的房產，還是美國公司的股權都需要征遺產稅，但是非美國綠卡的外籍人士持有的非美國公司的股權，則不視為所有權人在美國境內的遺產。

有經驗的律師，一般會做上述離岸公司持股的安排并在遺囑中約定，在物業實際所有人身故后，其持有美國物業股權的離案公司的股權將過戶給繼承人。這種情況下，由于繼承中轉移的是美國境外公司的股權，而非美國公司的股權和物業所有權，美國一般不對有關物業征收遺產稅。當繼承人日后想要賣出該物業時，一般只需以正常程序繳納公司及股東層面的利得稅，并且，最終出售物業所得也可以轉移到繼承人控制的資金平臺中。

需貸款的投資者則需考慮更多細節。

“涉及貸款時，如果投資者希望保證隱私，一般可通過離岸公司或數層公司的架構來隱藏物業實際所有人的自然人身份。而若涉及貸款，貸方一般要求物業購入者提供個人連帶擔保。”李翀鳴解釋。

在實際操作中，房產經紀人或者貸款方并不必然因投資者以公司名義持有就否決有關交易；但若貪圖方便，直接以個人名義持有即可能產生極大的稅務風險，隱私也無法得以保障。

申請貸款時，若買方以公司名義持有物業，并以個人名義擔保，如果希望同時保障個人隱私，就需要確保貸方不在美國的債權登記平臺登記此擔保債權。

“依據美國法律，不論其是否在債權平臺登記，個人擔保合同經公證后即具法律效力。不過，不少貸方為了獲得優先權和間接控制借貸方的杠桿率，還是會在政府債權登記平臺對債務、擔保進行登記。一旦登記，公眾就可以查詢得到此擔保及房產交易的明細，這樣做雖然有利于貸方控制自身風險，但卻不利于保障買方的隱私。因此，買方的經紀和律師都需要多留心這些具體細節。”李翀鳴表示。

遺產避稅上的綠卡“時間技巧”

對于不持有美國公民或綠卡身份的中國高凈值人士而言，在美國投資房產時，若其子女持有綠卡或已獲得美國公民身份，通過離岸公司進行不動產財富的傳承應是優先考慮的形式。

“買家選擇是否或者何時獲得美國綠卡對遺產稅之規劃尤其關鍵。”李翀鳴強調，一旦物業實際所有人持有美國綠卡，美國即可對其全球資產征稅，屆時，雖然計算遺產稅時能夠享受更高的免稅額，但就超出免稅額部分還是有可能被征最高達40%的遺產稅。

不持有美國綠卡或非美國公民的投資者，可能也無法規避贈予稅。

“雖然美國一般不對非公民、居民征收贈予稅，但如果非公民、居民直接贈與位于美國的房產以及美國公司的股權，將仍適用于美國的贈與稅。”李翀鳴解釋。盡管贈與稅也有免稅額度，但非公民、居民的免稅額度要較持美國綠卡及美國公民更低，因此還是通過離岸操作比較省稅。

在全球征稅的原則下，將房產注入生前信托(livingtrust)也并不能完全規避稅收。生前信托類似遺囑，但并不完全相同。在美國的繼承法中，如果被繼承人有遺囑但不動產在其個人名下，一般需要經過一個遺產分配程序，如果有人挑戰遺囑分配的合法性或正當性，甚至需要到遺產法庭(probatecourt)解決。在有遺囑的情況下，遺囑的受托人或繼承人一般需要持遺囑去法院，再由法院頒令將房產轉到繼承人名下，在這一過程中也要解決遺產稅的問題。

李翀鳴介紹，生前信托的一個好處是，在被繼承人生前即已將房產轉到一個信托名下，身故后，房產將自動按信托的條款轉到受益人名下，無需經法庭的程序，“不過這僅是過戶程序自動啟動，房屋產權人仍需就非免稅部分繳納遺產稅。”

“一般來說，物業所有人的房產最后都會轉給子女，很多時候，物業所有人是擔心時機尚未成熟，所以會設立離岸公司或提前擬定遺囑及信托安排，待物業所有人身故后，由受托人——一般是律師或會計師處理后續事宜。”他說。

如果房產投資人本人、其配偶以及子女均為美國公民或持有美國綠卡，房產轉給子女時，簡單的離岸操作已無法幫助其有效避稅。“由于他們全都受到美國稅法的管轄，適用全球征稅的原則，需要透過家族信托等形式進行稅務規劃。”李翀鳴指出。

一個近年來越來越流行的方式——即設立名為“合格個人住宅信托”的臨時性基金將房產轉給繼承人，其好處是大幅降低房產的應稅價值。