在國內REITs（房地產信托基金）因調控顯得不合時宜之際，國內物業以REITs形式獲取資本支持的努力并沒有停滯。

6月21日，華瑞中國地產信托（Treasury China Trust）成功登陸新加坡交易所（下稱“新交所”）主板，隨即成為又一只在新交所上市專注于中國內地房地產商業物業的信托基金。在此之前，廣為人知的是2007年年底上市的嘉德置地旗下的專注于投資中國零售房地產的房地產投資信托——嘉茂中國商用產業信托（CapitalRetail China Trust，交易代碼“CRCT”）。

“據我了解，還有一些資產在中國的物業擁有者也正在和新交所溝通REITs上市事宜。”6月底某消息人士告訴本報記者，“只要他們擁有不受監管的資產架構模式，我們就不排除看到更多中國地產概念的REITs在新交所上市。”

關注商用物業

公告顯示，華瑞中國地產信托由總部在愛爾蘭的國際地產公司——愛爾蘭財富控股集團推出，其主營業務是在中國進行商業不動產管理。

截至2009年年底，該信托的凈資產值約為9.7億新元，總資產涵蓋超過25萬平方米的5處商業物業（包括位于上海的上海城一、三期及上海中區廣場、財富大廈以及北京國際物流園），以及15萬平方米正在開發并預期在2年內落成的房地產項目。

鑒于2007年7月原建設部等六個部委聯合推出的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(下稱“171號文”)所限定的，外資不能直接用海外離岸公司持有內地物業，然后將離岸公司上市。此輪上市中，華瑞中國地產信托在上市的過程中，與2007年年底上市的嘉茂中國商用產業信托一樣，采用了設立境外離岸SPV公司（Special Purpose Vehicle，特殊目的公司）的形式。

是時，CRCT采取了在境內外分別成立公司，由境外巴巴多斯成立的SPV公司持有境內公司股權的模式。此次，華瑞中國地產信托則在澤西島、英屬維京群島和中國香港注冊了控股SPV公司，并由此公司持有中國內地資產100%的股權。

值得注意的是，先前該資產組合由在倫敦創業板（AIM）上市的財富控股集團旗下的中國房地產機會公司（China Real Estate Opportunities）持有。目前，這些資產已轉讓給華瑞中國地產信托。而該信托的管理公司為位于新加坡的財富控股地產有限公司（Treasury Holdings Real Estate Pte Ltd）。

就此，財富控股地產有限公司主席理查德·巴雷特（Richard Barrett）表示，新加坡是全球最為舉足輕重的金融中心之一，“我們在新交所上市的戰略舉措將使我們更加貼近基礎投資者”。

對于該信托的未來發展，理查德·巴雷特則表示非常看好，在2010財年，該信托的預期免稅年化股息收益率（即Annualised Distribution Yield）將達5.8％。他表示，該信托將繼續關注中國內地的商鋪以及寫字樓，其中商鋪將會占很大比重。

據公告，在上海中區廣場完成之時，零售商鋪物業將會占到信托總資產的45%。同時，盡管目前中國核心城市寫字樓租金依舊低迷，但理查德·巴雷特對于租金在未來企穩回升充滿信心。

“中國政府應對人民幣升值所作的匯改方面的行動對投資人具有積極意義。” 理查德·巴雷特表示，“我們預期到2012年，租金將得到大幅度提升。”

諸多風險

國內REITs的推進過程頗顯尷尬的當口，華瑞中國地產信托成功登陸新交所自然受眾人關注。

有業內人士對本報記者表示，“這只基金上市可以為國內一些REITs的嘗試提供新的示范。”

“加上這只新REITs，新交所掛牌交易的房地產投資信托基金和地產信托基金總數則達到23只。”新交所機構業務部副總裁周星對記者表示。

而這與新交所立志成為亞太區域REITs發展中的領軍角色之一不無關系。多年來，新交所一直致力于吸引境外資產通過REITs上市。

據本報記者統計，這23個信托計劃中，有17個信托都是亞太地區跨境交易的資產。新加坡市場上的第三3只REITs便是李嘉誠于本世紀初以長江實業所擁有的多處香港地產為基礎，發起設立的置富信托基金（Fortune REIT）。

“新交所REITs的發展速度與其明確的免稅政策有關，比如新加坡REITs從海外取得的收益用于利潤分配時免稅；新加坡REITs設立SPV并通過SPV 收購并持有海外資產所產生的GST（即增值稅），進行退稅處理。”上述業內人士告訴記者，而且在新加坡的相關法律中，從未禁止投資新加坡以外的不動產。

然而，對于部分物業資產持有人而言，到新加坡上REITs并非想象般的那么美好。

首先，鑒于上述“171號文”的限制，眾多缺乏境外公司架構的物業根本無法到新加坡上市。這也是多年來，眾多中國概念的REITs，比如說雅詩閣Ascott REITs以及上述兩只REITs都有海外公司背景的原因所在。

其次，擬上市的物業資產持有人更需要考慮到資產收益狀況和法律差異。上述業內人士就告訴記者，部分投資人當年曾投資認購CRCT，但并未獲得預期的收益。

“境外公司在新加坡上市得到新加坡政府全程監管的可能性不是很大，一些企業出現什么問題，新加坡監管機構以及投資者可能并不能在第一時間獲悉。因此，我相信由于中國內地地產市場的波動性越來越大，對于中國概念的REITs的投資，大家也將會分外小心。”上述業內人士表示。

【作者：劉關 來源：中國房地產報】