美國買房，你計算過房屋持有期間的成本了嗎？
美國的房產和土地都是私有制的，房主擁有永久產權，但每年要繳納一定的房產稅。美國的房產稅并不是由美國聯邦政府或州政府征收，而是由地方政府，郡政府和學區征收，主要用于居民所在區域的治安，消防，教育等公共服務。
美國房產稅是如何計算的？
美國房產稅是以房屋的政府評估價 (Tax Assessed Value)計算的，而不是像很多人以為的是以房屋成交價計算。
地方政府會請專業的評估員 (Assessor) 根據周邊類似房屋的價格，房屋面積，房齡，地段等因素，公正地評估區域內每棟房屋的價值。一般來說政府的評估價會低于它的市場成交價，例如一棟2017年標價42萬美元的房子，政府2016年對其估價只有27萬美元。
同時，地方政府會確定下一年的財政預算，減去其他政府收入，來決定需要征收的房產稅 (Property Tax)，把這個數字再除以當地房產的計稅價值總額，便得出房產稅率 (Property Tax Rates)。
美國房產稅率大概是多少？
美國的房產稅率一般在1%-3%之間。中國投資者比較喜歡的加州平均房產稅率為0.81%，佛羅里達州1.10%，紐約州1.58%，德克薩斯州1.93%，華盛頓州0.57%。全美平均房產稅率最低的是夏威夷州 (0.28%)、，最高的是新澤西州 (2.29%)。
每年地方政府的預算和計稅價值總額都會改變，房產稅率也會隨之改變。需要注意的是，即使是在同一個州內，不同城市，不同學區的房產稅征稅方法和稅率也都不同。紐約州的平均房產稅率是1.58%，但紐約市 (New York City) 的平均房產稅率只有0.80%，這是因為紐約市的房價遠高于紐約州的其他城市，較低的房產稅率也足以覆蓋城市運營開支。
而同一個城市里，不同社區的房產稅率也都不同。一般來說，房產稅高的地方，公立學校質量，治安狀況，公共設施等都會更好。
對于貸款買家來說，銀行會要求賣家在過戶前必須買房屋保險。而對于現金買家來說，法律并不強制購買，但一般房主都會購買房屋保險，遇到意外或災害的時候可以在經濟上得到補償。
屋主保險的價格根據房屋狀況，保險公司的不同，從幾百到幾萬美元都有，一般的房屋一年保險費大概在300-1000美元之間。
美國的房屋保險大致分為財產險和責任險兩大項：
財產險 (Property Coverage)
房屋主體 (Dwelling)
保房屋主體結構。其他建筑物 (Other Structure)
保房屋主體以外的建筑物，像車庫，工具間等。通常占主保險的10%。私人財物 (Personal Property)
保房屋內所有個人財產，像家具，家電，衣物等。投資房可以不用保私人財務，租客會為自己購買租戶保險。修復期生活開支 (Loss of Use)
因房屋損壞而無法居住，這項可覆蓋房屋維修期間的額外生活開銷，例如酒店住宿等，通常上限為主保險的20%。
責任險 (Liability Coverage)
個人責任 (Personal Liability)
如果有人在房屋內發生意外，例如家中客人從臺階上摔倒并起訴了你，這項可以保此類意外所產生的賠償費用。醫療責任 (Medical Payment)
房屋造成他人受傷所產生的醫藥費。例如你可以賠償那個從你臺階上摔倒的客人醫藥費。
3.物業管理費
HOA 是美國業主協會 (Home Owner’s Association) 的英文縮寫，很多人習慣將 HOA Fee 稱為物業管理費。美國的 HOA Fee 主要針對聯排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 這樣產權不包括外墻的房產。房主每個月需要交一筆物業管理費用，這些錢會進入到一個公共賬戶，用于維護社區的公共區域。
物業管理費包含了哪些項目？
HOA 負責維護房屋公共區域的維護，大概包括以下幾個部分：
維護社區秩序
控制社區噪音，管理停車，負責小區內的安保。公共服務 (City Services)
收集并處理社區垃圾，交公共區域的水電費。維護社區環境 (Maintenance)
清掃公共區域，修剪草坪，防治害蟲等，經常下雪的地區HOA還會負責除雪。管理公共設施 (Amentities)
管理社區內的游泳池，健身房，網球場，電梯等設施。保險 (Insurance)
HOA 通常會負責公共區域的保險，例如火險。因為聯排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 的外墻都是相連的，一家著火也會影響到其他房主，所以火險是 HOA 統一購買，一般公寓保險 (Condo Insurance) 中都不含外墻和公共區區域。
有的 HOA Fee 還包括稅，電暖氣和水費，而有的 HOA Fee 包括的項目很少，每個社區都不一樣，價格也有所不同，一般在 200-400美元左右，也有高達1000美元的，獨棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee。
有 HOA 即有好處也有麻煩。很多事情交給 HOA 統一打理，省下了房主自己聯系服務公司和比價的時間，但 HOA 也會有諸多限制，可能會限制你出租房子，限制你養寵物，甚至不讓你裝地板等。
因此，在美國買房如果有 HOA Fee，一定要先仔細研究下該 HOA 的具體規定。尤其是對買房后打算出租的人來說，如果買房后發現 HOA 規定不能出租，那就麻煩了。
美國的獨棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee，但日常維護就需要房主自己打理。
草坪維護 (Lawn Care)
一般獨棟別墅都是帶花園和草坪的，一半以上的美國家庭都有除草機，他們認為整潔的草坪是一個家的門面，很樂于親自打理，既健身又省錢，如果你不想干這些活，那就得花錢請專門的園藝公司來做，根據草坪的大小，收費也都不一樣
在容易遭受暴風雪的地區，一般都是“各家自掃門前雪”，也可以請專門的除雪公司來清理車道和屋頂上的積雪，
水，電暖氣費（Water）
和國內一樣，美國房主也要承擔各種水電暖氣等費用
美國房產稅是如何計算的？
美國房產稅是以房屋的政府評估價 (Tax Assessed Value)計算的，而不是像很多人以為的是以房屋成交價計算。
地方政府會請專業的評估員 (Assessor) 根據周邊類似房屋的價格，房屋面積，房齡，地段等因素，公正地評估區域內每棟房屋的價值。一般來說政府的評估價會低于它的市場成交價，例如一棟2017年標價42萬美元的房子，政府2016年對其估價只有27萬美元。
同時，地方政府會確定下一年的財政預算，減去其他政府收入，來決定需要征收的房產稅 (Property Tax)，把這個數字再除以當地房產的計稅價值總額，便得出房產稅率 (Property Tax Rates)。
美國房產稅率大概是多少？
美國的房產稅率一般在1%-3%之間。中國投資者比較喜歡的加州平均房產稅率為0.81%，佛羅里達州1.10%，紐約州1.58%，德克薩斯州1.93%，華盛頓州0.57%。全美平均房產稅率最低的是夏威夷州 (0.28%)、，最高的是新澤西州 (2.29%)。
每年地方政府的預算和計稅價值總額都會改變，房產稅率也會隨之改變。需要注意的是，即使是在同一個州內，不同城市，不同學區的房產稅征稅方法和稅率也都不同。紐約州的平均房產稅率是1.58%，但紐約市 (New York City) 的平均房產稅率只有0.80%，這是因為紐約市的房價遠高于紐約州的其他城市，較低的房產稅率也足以覆蓋城市運營開支。
而同一個城市里，不同社區的房產稅率也都不同。一般來說，房產稅高的地方，公立學校質量，治安狀況，公共設施等都會更好。
- 房屋保險
對于貸款買家來說，銀行會要求賣家在過戶前必須買房屋保險。而對于現金買家來說，法律并不強制購買，但一般房主都會購買房屋保險，遇到意外或災害的時候可以在經濟上得到補償。
屋主保險的價格根據房屋狀況，保險公司的不同，從幾百到幾萬美元都有，一般的房屋一年保險費大概在300-1000美元之間。
美國的房屋保險大致分為財產險和責任險兩大項：
財產險 (Property Coverage)
房屋主體 (Dwelling)
保房屋主體結構。其他建筑物 (Other Structure)
保房屋主體以外的建筑物，像車庫，工具間等。通常占主保險的10%。私人財物 (Personal Property)
保房屋內所有個人財產，像家具，家電，衣物等。投資房可以不用保私人財務，租客會為自己購買租戶保險。修復期生活開支 (Loss of Use)
因房屋損壞而無法居住，這項可覆蓋房屋維修期間的額外生活開銷，例如酒店住宿等，通常上限為主保險的20%。
責任險 (Liability Coverage)
個人責任 (Personal Liability)
如果有人在房屋內發生意外，例如家中客人從臺階上摔倒并起訴了你，這項可以保此類意外所產生的賠償費用。醫療責任 (Medical Payment)
房屋造成他人受傷所產生的醫藥費。例如你可以賠償那個從你臺階上摔倒的客人醫藥費。
3.物業管理費
HOA 是美國業主協會 (Home Owner’s Association) 的英文縮寫，很多人習慣將 HOA Fee 稱為物業管理費。美國的 HOA Fee 主要針對聯排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 這樣產權不包括外墻的房產。房主每個月需要交一筆物業管理費用，這些錢會進入到一個公共賬戶，用于維護社區的公共區域。
物業管理費包含了哪些項目？
HOA 負責維護房屋公共區域的維護，大概包括以下幾個部分：
維護社區秩序
控制社區噪音，管理停車，負責小區內的安保。公共服務 (City Services)
收集并處理社區垃圾，交公共區域的水電費。維護社區環境 (Maintenance)
清掃公共區域，修剪草坪，防治害蟲等，經常下雪的地區HOA還會負責除雪。管理公共設施 (Amentities)
管理社區內的游泳池，健身房，網球場，電梯等設施。保險 (Insurance)
HOA 通常會負責公共區域的保險，例如火險。因為聯排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 的外墻都是相連的，一家著火也會影響到其他房主，所以火險是 HOA 統一購買，一般公寓保險 (Condo Insurance) 中都不含外墻和公共區區域。
有的 HOA Fee 還包括稅，電暖氣和水費，而有的 HOA Fee 包括的項目很少，每個社區都不一樣，價格也有所不同，一般在 200-400美元左右，也有高達1000美元的，獨棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee。
有 HOA 即有好處也有麻煩。很多事情交給 HOA 統一打理，省下了房主自己聯系服務公司和比價的時間，但 HOA 也會有諸多限制，可能會限制你出租房子，限制你養寵物，甚至不讓你裝地板等。
因此，在美國買房如果有 HOA Fee，一定要先仔細研究下該 HOA 的具體規定。尤其是對買房后打算出租的人來說，如果買房后發現 HOA 規定不能出租，那就麻煩了。
- 維護和維修
美國的獨棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee，但日常維護就需要房主自己打理。
草坪維護 (Lawn Care)
一般獨棟別墅都是帶花園和草坪的，一半以上的美國家庭都有除草機，他們認為整潔的草坪是一個家的門面，很樂于親自打理，既健身又省錢，如果你不想干這些活，那就得花錢請專門的園藝公司來做，根據草坪的大小，收費也都不一樣
在容易遭受暴風雪的地區，一般都是“各家自掃門前雪”，也可以請專門的除雪公司來清理車道和屋頂上的積雪，
水，電暖氣費（Water）
和國內一樣，美國房主也要承擔各種水電暖氣等費用
