與此同時(shí)，金地集團(tuán)展開(kāi)在全球著名高校招兵買馬，張華綱帶領(lǐng)金地招聘團(tuán)隊(duì)先后在美國(guó)斯坦福大學(xué)、哥倫比亞大學(xué)、哈佛大學(xué)、麻省理工大學(xué)、芝加哥大學(xué)、西北大學(xué)等六所知名高校商學(xué)院進(jìn)行專場(chǎng)招聘，招聘對(duì)象主要是為擴(kuò)展新業(yè)務(wù)作準(zhǔn)備的地產(chǎn)金融人才、基金管理人才以及傳統(tǒng)的建筑專業(yè)人才。

金地與瑞銀合作的房地產(chǎn)基金也開(kāi)始踏上了全球路演的行程。

私募基金首期募資2-3億美元

張華綱表示，此次招聘人才到位后，在金地集團(tuán)將主要從事房地產(chǎn)金融分析、投資分析、房地產(chǎn)基金管理等工作。他還強(qiáng)調(diào)，招聘團(tuán)隊(duì)赴美高校招聘的同時(shí)，還與各高校房地產(chǎn)研究中心取得聯(lián)系，下一步將爭(zhēng)取與這些高校房地產(chǎn)研究中心合作，對(duì)房地產(chǎn)投資和基金管理模式、房地產(chǎn)證券化和REITS研究、房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)、中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)際金融市場(chǎng)結(jié)合的可行模式等課題進(jìn)行廣泛合作研究。

“我們需要儲(chǔ)備更多的更高層次的人才來(lái)支持新業(yè)務(wù)，提高新業(yè)務(wù)的管理水平。”張華綱表示。這項(xiàng)新業(yè)務(wù)就是金地集團(tuán)未來(lái)的戰(zhàn)略部署，發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

金地一季報(bào)顯示，利潤(rùn)增長(zhǎng)平穩(wěn)，資金較為充足。實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 8.8億元，同比上升15%，公司期內(nèi)項(xiàng)目結(jié)算較少。1季度綜合毛利率38.8%，同比上升6.2%，亦高于2007年的毛利率32.8%，主要由于結(jié)算項(xiàng)目結(jié)構(gòu)差異所致。公司一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9500萬(wàn)元，同比上升9%，增幅較低，源于期內(nèi)三項(xiàng)費(fèi)用的支出較多而項(xiàng)目的結(jié)算面積較少。

1季度末公司資產(chǎn)負(fù)債率71.4%，上升7.8%；凈負(fù)債率79.5%，同比上升15%，部分源自期內(nèi)發(fā)行公司債12億元；銀行貸款占總負(fù)債比例為58.3%，上升5.9%。期末公司賬面現(xiàn)金62億元，同比增長(zhǎng)148%， 中金公司(行情 股吧)認(rèn)為，金地今年的賬面資金較為充足。

而依托瑞銀在國(guó)際上管理資金的經(jīng)驗(yàn)和這幾年資金管理規(guī)模全球最大的影響力，瑞銀給與金地提供了一個(gè)可以和國(guó)際大投行的地產(chǎn)基金之間pk的平臺(tái)。張華綱認(rèn)為，國(guó)際投資者對(duì)于這只基金所表現(xiàn)出來(lái)的支持，也是對(duì)金地的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及快速反應(yīng)的認(rèn)可。

在1月底金地集團(tuán)公告稱，公司決定與UBS(瑞銀)在境內(nèi)外展開(kāi)一系列合作。金地集團(tuán)與UBS的合作主要有兩個(gè)方向：一是共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，二是由雙方或各自關(guān)聯(lián)公司按照各自50％出資比例共同設(shè)立投資管理公司。金地集團(tuán)與UBS設(shè)立的房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)首期募集金額將在2億美元到3億美元之間。隨后，金地集團(tuán)與合伙企業(yè)進(jìn)行合作投資，且選擇一個(gè)現(xiàn)存項(xiàng)目作為種子項(xiàng)目。同時(shí)，金地集團(tuán)在境內(nèi)出資相當(dāng)于1000萬(wàn)美元的等值人民幣與合伙企業(yè)進(jìn)行共同投資。此外，金地集團(tuán)按照市場(chǎng)價(jià)格和條件對(duì)金地與合伙企業(yè)合作投資項(xiàng)目提供項(xiàng)目管理、投資咨詢、銷售、物業(yè)管理等服務(wù)。

據(jù)了解，金地與UBS成立的私募基金公司在離岸群島注冊(cè)，目前金地已經(jīng)完成基金所有法律文件和公司設(shè)立準(zhǔn)備，并完成了在美國(guó)的路演，在五月和六月會(huì)繼續(xù)在中東、歐洲和亞洲進(jìn)行路演。通過(guò)與美國(guó)投資者溝通，金地?cái)M將融資額度擴(kuò)大到3億-5億美金。“一期基金我們并沒(méi)有要求做太大的規(guī)模，我們希望一期基金與廣泛的投資者建立相互信任的關(guān)系，以便為今后二期和其他類型的基金募集作準(zhǔn)備。一期基金投資順利的話，我們二期基金的規(guī)模會(huì)更加大。”張華綱說(shuō)，“未來(lái)不排除投資方向也可以面向海外的房地產(chǎn)市場(chǎng)，海外市場(chǎng)的誘惑力更大。”

第一筆融資用于沈陽(yáng)項(xiàng)目

選擇產(chǎn)業(yè)鏈的上游，張華綱認(rèn)為，更能夠發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)公司的價(jià)值也是一個(gè)大幅的提升，“金融管理公司ROE(資產(chǎn)回報(bào)率)更高，投資公司可以提供更高的投資收入，以及收取管理費(fèi)用”。

未來(lái)投資委員會(huì)的成員將由雙方派人員組成，人員數(shù)目各占一半，投資的項(xiàng)目審核采取一票否決。該基金作股權(quán)性投資，投向非常明確，針對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。“雖然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到宏觀調(diào)控的影響出現(xiàn)調(diào)整，但是總的來(lái)看，毛利率水平仍然較高，如果風(fēng)險(xiǎn)控制得當(dāng)，總體風(fēng)險(xiǎn)并不高。雖然目前美國(guó)受次級(jí)債影響，經(jīng)濟(jì)受到很大壓力，但是對(duì)于中國(guó)的市場(chǎng)信心不減。”張華綱表示對(duì)該基金的募集有信心。

據(jù)了解，該基金儲(chǔ)備的第一個(gè)種子項(xiàng)目是金地的沈陽(yáng)項(xiàng)目，該項(xiàng)目是2007年6月28日，金地通過(guò)競(jìng)買方式，以19.44億元獲得的沈陽(yáng)市渾南新區(qū)F5號(hào)地塊土地項(xiàng)目。地塊總征用面積883122.9平方米，總使用面積725821.8平方米，容積率不大于1.9，土地用途為混合住宅，土地使用權(quán)出讓年限為商業(yè)40年、住宅50年。

但是張華綱表示，該基金的運(yùn)作將完全市場(chǎng)化，基金將盡量避免關(guān)聯(lián)交易，并非主要投資金地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，而是由投資委員會(huì)去尋找項(xiàng)目。

“目前國(guó)內(nèi)多家地產(chǎn)公司都想做房地產(chǎn)基金”， 國(guó)泰君安首席分析師張宇表示，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)資金緊張，房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)需求很大，前景是看好的，但是，“我唯一擔(dān)心的是外匯管制的問(wèn)題，錢怎么進(jìn)來(lái)，怎么出去”。

張華綱表示，外匯管制的確令手續(xù)比較復(fù)雜，但是進(jìn)出問(wèn)題并不大，“這種投資肯定不是無(wú)條件投資項(xiàng)目，對(duì)一些項(xiàng)目需要進(jìn)行選擇，選擇一些政府支持進(jìn)入的項(xiàng)目，”他說(shuō)，“我們有和國(guó)際基金合作的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)我們相信進(jìn)入WTO以后，中國(guó)的金融環(huán)境將更加規(guī)范合理。”