2014年上半年，萬科、萬達、綠地、碧桂園等品牌房企“出海”投資的趨勢更加火爆，據統計，僅僅2014年1-4月中國海外投資額已達600億元。

進入6月份以后，又有幾宗中國房企海外投資交易的事件發生。

6月6日，萬達集團證實，花費2.65億歐元購買馬德里地標性建筑紅白相間的西班牙大廈。它是馬德里四大樓商業區中的最高建筑之一，也是西班牙20世紀建筑的典范。1953年建成后至1957年被馬德里塔超過之前一直是西班牙最高建筑。

6月16日，香港投資公司開源控股公告，將斥資3.45億歐元買入法國巴黎香榭麗舍大街的唯一一家五星級酒店——萬豪酒店，押注于中國赴法高端旅游的增長前景。

隨后，萬達集團7月8日晚宣布，將投資9億美元在美國芝加哥建設一座五星級酒店及公寓項目，建成后將成為芝加哥第三高建筑，這是萬達年內第二次出海動作。

按照這樣的速度，預計2014年下半年品牌房企出海將有更大的動作，或許龍頭房企會直接通過并購、合作等方式大范圍布局海外房地產市場，預計全年中國房企海外投資額或超過1500億元。

就典型龍頭房企海外布局計劃而言，繼收購美國第二大電影院線AMC后，萬達集團正計劃加大海外擴張步伐。將在海外重點布局文化和旅游業，爭取2020年海外市場收入占比達到2-3成；綠地集團在英國、美國、加拿大、泰國、馬來西亞等海外國家的一批投資項目順利推進，年內將全面啟動預售，全年海外銷售目標由130億元調增至200億元。

那么，為何近兩年國內龍頭房企也開始海外投資房產？中國房企頻“出海”有哪些原因？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，中國房企“出海”不僅僅是戰略布局上的考慮，更重要的是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢，吸引國內高端職業客群到海外置業投資，從而這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。具體來講，中國房企“出海”的原因如下：

第一、部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰略布局角度需要國際化。當前無論是開發商直接投資開發，還是進行股權收購、合作開發等，還是近期品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過這樣的方式戰略布局國際房地產市場，使其在國內規模化之后，迅速在國際房地產市場上實現品牌全球化、國際化。

第二、國外大多數發達經濟體經濟在復蘇，房地產仍然處于價值低估階段，國內房企買地開發項目剛好處于抄底的市場階段，市場周期的特征決定品牌房企繼續積極布局海外市場。

在市場周期復蘇階段，李嘉誠幾乎“買下整個英國”，“低買高賣”的資本大挪移已經讓企業家賺的盆滿缽滿。當前國內開發企業積極布局海外市場，其實，也就是看到了國外買地開發項目剛好處于抄底的市場階段的特征。

第三、布局海外的企業前期實驗性投資獲得預期收益，嘗到布局海外投資的甜頭，獲得初步成功，因此繼續加大海外市場布局的力度。

比如碧桂園布局馬來西亞之后，2013年一舉成為馬來西亞最大的開發商，隨后富力、新華聯積極布局馬來西亞；2013年綠地韓國項目也獲得10億元的銷售業績，2014年綠地海外業務將實施拓展與提升并進，將再進入包括加拿大、法國、新加坡等3-5個國家，預計2014年將實現海外銷售收入200億元人民幣，新增投資50億-80億美元，為2015年海外收入超300億元人民幣奠定基礎。

第四、從投資項目來看，多為旅游地產項目，而鎖定的客戶多為國內客戶，企業也可借此整合產業鏈，吸引國內客戶投資；涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等。

比如，從海外置業群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學和投資3大類。相應地，細觀在中國推廣銷售的海外地產項目，其“賣點”也大致可以分為3類：移民、留學、投資和休閑旅游。國內龍頭房企也開始海外投資開發房產，也是看準了國內移民、留學、投資和休閑旅游所帶來的房地產市場需求的機會。

數據顯示，截至2013年底，中國海外移民存量已達到934.3萬人，23年增長了128.6%，從1990年的第七大移民輸出國，上升為第四大移民輸出口。這其中不乏大量的國內移民、留學、投資和休閑旅游所帶來的房地產市場需求，從這個角度來說，也不難理解這些龍頭房企為何頻頻出海進行投資。

此外，涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等，房企進入的戰略也大多圍繞這個華人投資集聚的區域，“做熟人（熟企業）的生意”成為房企在海外投資目標客戶的首選。

第五、大部分海外的土地和房產都擁有永久產權，且生活、教育環境相對國內具有一定的優勢，對投資者和開發商都具有很大的吸引力。尤其是中國改革開放以來產生了一批相對富裕的家庭，他們有閑置資產，綜合考慮孩子教育、養老和生活環境，他們將眼光投向了海外。部分富裕階層也開始通過海外置業進行資產轉移，規避國內政治風險和其他風險。再加上這兩年人民幣士氣大漲持續升值，進一步堅定了中國投資者海外置業的信心。

《每日經濟新聞》（NBD）：海外高昂的賦稅成為海外置業的第一道門檻，能通過什么辦法突破？

劉有輝：首先，我們可以在香港先行成立一家公司，這樣是為了在法律上與海外市場更接近。然后，我們在諸如馬恩島一類的地方成立一家離岸公司，并以香港公司的名義控股，再以離岸公司的名義去投資不動產。如果兩三年后，有人接手這一房產，以離岸公司名義出賣房產，馬恩島收取的地產交易稅是很低的，客戶完全避開了英國、美國等成熟市場高昂的賦稅。

NBD：很多內地客戶去境外投資房產，可能未來由其子女繼承，如何規避海外的繼承稅？

劉有輝：這個仍然可以在離岸公司的結構下操作。假設客戶在馬恩島公司層面下有不同的結構，客戶的遺產收益人都可以成為這家公司的股東，然后客戶以捐贈者身份成立一只基金，再把產業打包進基金。這樣客戶投資的贏利便有了保密性，即使客戶通過投資賺了2000萬英鎊，在法律上這2000萬與他沒有任何關系，因此也就不存在所謂的繼承稅，因為作為主體的公司，是無所謂“死亡”這一概念的。

NBD：實際上，內地投資者去境外投資不動產，還面臨一個資金如何輸出以及在境外貸款的問題。

劉有輝：客戶單純以個人身份投資會面臨很多法律上的困境。但如果客戶把資產打包到基金、公司里，那么他的資金，實際上就不屬于個人了。客戶可以用境內資產憑證，在投資地獲得抵押貸款，這樣，實際上客戶的錢并沒有出境，但通過全球金融系統，可以在地球另一端發揮作用。

NBD：成立一個離岸公司作為操作平臺，代價有多大？

劉有輝：內地客戶可能還不熟悉這種模式，但實際上，房產信托、繼承信托等在境外都是很成熟的。一些發達國家的繼承稅甚至可以達到70%，而以成立一家注冊于盧森堡的離岸公司為例，成本大約在2萬歐元以內，如果客戶的投資規模足夠大，這種模式還是非常劃算的。每經記者陳珂