上海自貿區管委會人士稱，可供注冊的虛擬地址供應還很充足，“用都用不完”，“炒殼的結果就是自己被套”

在上海某大型小區的社區公共健身設施旁，《第一財經日報》記者見到了正和鄰居們在“健身”的周阿姨。知道是記者來采訪，周阿姨的鄰居都紛紛以玩笑的口吻改口叫她“周總”。退休職工周阿姨樂呵呵地解釋，兩天前，她和她的先生已經在上海自貿區里開始注冊兩家公司。大約一周以后，她和她的先生的確將分別成為兩家自貿區內公司的法定代表人、總經理。

不過需要說明的是，周阿姨并沒有在自貿區經營業務的渠道，也不打算實際運營公司。她注冊的，只是一種沒有實際辦公場所的虛擬地址注冊公司。這一虛擬地址說白了就是一個門牌號，年租金為2萬元。這2萬元，也就是周阿姨在自貿區“占一個坑”的主要成本。

這是周阿姨的“另類投資”——炒作殼公司。她正坐以等待的機會，是自貿區的虛擬注冊地址不斷被消耗，帶動租金跳漲，而她可以屆時轉讓掉手中的公司。

周阿姨的兩個“殼公司”：一個注冊為經營商貿、一個做投資咨詢。在她看來，這兩種公司以后會有很大的轉讓或被借殼經營的市場需求。

退休大媽“團購”殼公司

“這種機會幾十年才出一次，上世紀90年代初有‘打’原始股，現在有‘打’自貿區的‘原始公司’。”談及其“另類投資”的風險，曾在上世紀90年代成功購入過原始股的周阿姨拍起了胸脯。

周阿姨有兩條邏輯：其一，上海背靠市場開放的熱土，本地居民一定要有“敢第一個吃螃蟹”的勇氣和感知市場變動的觸角。“有熱點的地方肯定有機會”，是周阿姨的口頭禪。

其二，她認為，在不足10平方公里的外高橋保稅區，“小隔間”(用來虛擬注冊公司的廠房、倉庫地址)是稀缺資源，“炒稀缺的東西總是不會錯的”。

有意思的是，在周阿姨的鼓動下，小區的鄰居大媽們竟“組團”去自貿區虛擬注冊公司，以此和區內代理注冊公司甚至房東就代理費用或租金討價還價。“我們幾個都有興趣。”周阿姨指著她身邊的四五個鄰居說。

這個“團購”自貿區殼公司的團體，對她們的投資回報預期是，“現在2萬買一個公司，半年后可以轉讓了(變更法定代表人及經營范圍)，自貿區的虛擬地址估計也被買得差不多了，我們預計可以4萬出手。”周阿姨說。

本報記者獲取的一份承租方與外高橋保稅區聯合發展有限公司草簽的租賃合同顯示，關于租金的約定條款中，對于租金自合同生效之日后多久不變、何時開始發生變動等空格，均被填寫上“/”符號。該種合同也不適用物業管理費用及租金押金條款，僅有“合計租金”一欄被填寫了“20000元人民幣/年”。

有市場敏感性的周阿姨和她的鄰居“法定代表人”們，卻似乎沒有做盡職調查的能力。想要把外高橋保稅區的“小隔間”都注冊完以便形成資源稀缺租金跳漲，至少需要知道三件事：外高橋共有多少“小隔間”、每日注冊企業數目有多少、未來是否會有市場面或政策面的變動。當本報記者反問這些問題時，周阿姨和鄰居們面面相覷。

本報記者隨即帶著這些問題來到了位于外高橋的自貿區綜合服務大廳。在記者本周連續兩日的走訪中均發現，每天早晨8點半(辦公時間9點開始)，綜合服務大廳門外等待注冊的人員隊伍就已排到了大廈拐角、隊伍必須拐彎排；9點開門前，等候者就有近百人。

當記者以注冊公司為由詢問時，一名保安人員提醒稱，上午在10點后到，下午在3點后到，“很可能根本拿不到號(窗口取號受理)”。

這種踴躍注冊的場景似乎印證了周阿姨們對市場需求的判斷。而在大廳里，當記者詢問一名正在代辦注冊的中介公司負責人王女士時，她表示“注冊一定要趁早”，目前實地辦公類的租金已經成倍跳漲，虛擬注冊類的租金(2萬一年)雖然沒有變化，但未來漲價的概率很高。

“我代理的一家實租辦公場地的公司，9月26日付訂金，每平方米租金1.8元(日租金)；10月12日帶他去付租金時，房東就寧愿毀約退訂金，也要把租金跳價到3.5元。”王女士說。

本報記者走訪了幾家代理注冊的中介公司發現，在外高橋保稅區需要實租辦公場地的企業租金在自貿區掛牌后有較大幅度的提升，3元/平方米的日租金在國慶節前屬于價格偏高，而在近日已經成了一些中介手里用于招攬顧客的緊俏貨。

那么，周阿姨們參與的虛擬地址注冊未來是否也會水漲船高？

在自貿區管委會辦公室，本報記者就此詢問了一名相關業務人士。據其介紹，10月8日開始，在自貿區綜合服務大廳辦理注冊的企業每日都有“550家以上、近600家”。但其中有多少屬于“虛擬注冊”，這名業務人士稱無法提供具體數據。

他承認，在“虛擬注冊”的受理中，可能有相當一批注冊者有投機炒作心態。對于這種“炒殼”，他表示炒家最后會作繭自縛，白白浪費租金。“炒殼的結果就是自己被套。”

作繭自縛？

“市場是有它的規律的。現在自貿區概念很熱，企業注冊也在‘風頭’上，很多企業主對于企業業務前景并無明確規劃，只是注冊了再說。”上述管委會辦公室人士預計，企業注冊的高峰期過去后，注冊數量會減少，也將有已注冊的企業陸續退出。因此“不可能到飽和了注冊不進去的程度”。

在管委會人士看來，現在自貿區采用的是“寬進嚴管”方式，寬進有可能會產生虛擬注冊企業，但由于后期“嚴管”，估計這類企業也無法生存。

對于個別中介傳出的“管委會控制注冊企業量”或“控制虛擬地址供應量”的風聲，該名管委會辦公室人士稱，管委會不會做此類限制，也不會接觸出租方，注冊企業將是自由的。他表示，目前的每日注冊數量和窗口放號是受制于工商核名等方面的業務能力限制。據其所知，可供注冊的虛擬地址供應還很充足，“用都用不完”。

對于最受市場歡迎的外高橋保稅區內共有多少可供虛擬注冊的門牌號供應量，該人士稱目前沒有具體統計。但他進而告訴記者，保稅區有很多高樓，“多的就是房子”，而一個用于虛擬注冊的小隔間才13平方米左右，這樣的小隔間可以劃出很多，滿足市場需求。

其次，他表示，即便外高橋保稅區的虛擬注冊地址被大量征用了，自貿區區域還包括外高橋保稅物流園區、浦東機場綜合保稅區、洋山保稅港區，那里還可以尋找注冊地址。

更為重要的一則信息是，本報從另一名管委會人士處獲悉，目前大批量的用以虛擬注冊的場地的權利人是園區內的幾家大型開發公司，比如外高橋集團下的數家開發公司，而2萬元的門牌號年租金實際也是這些開發公司給予市場的報價，由此形成了一道價格參考線。

有管委會人士告訴本報一個邏輯：開發公司需要大型企業入駐，而如果市場整體租金過高，那些有實際業務運作的大公司的租金也會升高，“這些大公司肯定不干”。“租金過高會影響整體招商”，得不償失。

此外，當本報記者以“炒客”身份向綜合服務大樓4樓的開放式業務咨詢柜臺人員進行咨詢時，該服務人員勸阻稱，如果注冊公司的市場需求真有這么大，或許試驗區也會擴容；如果市場需求中有太多炒作成分，造成租金哄抬，那政府很可能會有相應監管措施出臺。

上述勸阻自成邏輯。可是在周阿姨和一些代理注冊的中介們眼中，看到的又是另一些現象。據王女士轉述，上周五，她的一名同行在向一家開發公司索要虛擬地址類的租賃合同時，開發公司竟表示“今天合同用完了”。在王女士看來，這是供應已經有所限量的信號。

解密“虛擬注冊”

對于“虛擬注冊”的不了解，也是市場上一批炒客盲目跟風的原因。不少注冊者不知道房源何來，因此選擇相信了“虛擬注冊地址會很快用完”的說法。更甚至，有代理中介在拉攏客戶時謊稱2萬的年租金是“政府定價、政府收取”。

事實上，自貿區因取消登記公司實收資本，存在“1元注冊公司”的說法。但問題是，公司需要注冊地址，而這一地址需要租金，即便是“虛擬地址”。

兩大主體是這種“虛擬地址”的權利人。一類是區內的多家開發公司，是區內不少辦公樓、廠房、倉庫的出租方，他們將一些廠房或倉庫劃割成每間10余平方米的用地，形成一個固定的門牌號，然后向市場(包括中介)批量提供這些門牌號作為注冊地址，租金正是目前的主流定價：2萬元/年。但由于這些廠房或倉庫本有其用，因此不適宜注冊公司進入辦公。

而本報記者從獲取的租賃合同中發現，這些土地的權屬性質是“國有建設用地使用權”，用途多為“工業、倉儲”，開發公司的使用期限一般為50年。

另一類，是外高橋保稅區在約20年開發過程中形成的“小業主模式”。上述管委會辦公室業務人士稱，尤其是在保稅區開發初期，不少地或物業是由民營企業購買的，也有不少個人或私營企業投資了個別物業。因此，他們現在也是招租的一大主體。

從理論上來說，所有的出租方自行決定自己房產的租金價格，從實租辦公場所來看，面積、地點、樓層、周邊環境的不同，也使這種市場化定價表現明顯。但“虛擬注冊”對于承租方來說，僅僅是一個門牌號，從誰手里獲得并無區別。而幾家大開發公司統一的年租金叫價，也引得市場其他出租方跟風。

王女士說，當她去和小業主商談“虛擬地址”價格能否略有下降時，對方表示現在已經是“賣方市場”，只有漲價的可能性。但出于開發公司尚有大量2萬元/年的隔間出租，市場其他出租方也沒有自行漲價的空間。

其實，即便不通過中介，行車在楊高北路上，本報記者也見保稅區內不少小業主擁有的樓宇懸掛出“招租”“招商”的廣告牌和招租電話。尤其在新發展公司的南側，待租的物業供應更為充足。

此外還值得一提的是，在自貿區誕生之前，外高橋保稅區內的房屋出租市況不佳，很多王女士接觸的小業主也長期處于倒貼物業費的虧損狀態之下。自貿區帶來的租賃市場升溫，是他們久盼的“春天”。

除了尋找注冊地址并支付2萬元一年的租金，“虛擬注冊”一家企業還有哪些步驟和成本？本報在管委會了解到的辦照流程是：首先是與出租方草簽租賃協議，其次是預查名，待公司名稱核準后需要進行公司審批和租賃合同的備案，然后進行網上申請，最后可領取營業執照、稅務登記證、機構代碼證。

而關于自貿區注冊資本認繳登記制的新政，不少企業主誤解為公司注冊資本可以任意數額、越大越好。對此，本報從管委會獲悉，公司股東需要對認繳出資額、出資方式、出資期限等自主約定，并記載于公司章程，股東之后仍應當按約定繳付出資。需要注意的是，有限公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任，股份公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔責任。因此，投資者還是需要根據自己的繳付能力慎重確定公司的注冊資本。

至于在注冊過程中除了租金以外的成本，王女士稱，即便企業自行辦理，也還需要支付機構代碼證100元左右、刻章費用、銀行基本戶開戶費用等。有進出口權和對外貿易經營者備案登記、外匯登記、海關證、商檢證、電子口岸卡等需求的公司，還需要支付相關費用。