望著北京金融街威斯汀酒店窗外林立的高樓大廈，楊彥說，“我也是來賺中國房地產業鈔票的。”

楊彥的公司是亞太區最大的金融控股集團之一，總部在韓國，常駐新加坡，楊彥擔任亞太區直接投資部高級經理。

8月24日的回國之行已經是他今年以來的第6趟了。“忙的連睡覺時間都沒有。”

幾天時間內，楊彥要馬不停蹄地在北京、天津、大連、南京四地約見數位房地產商，看中介推薦的不同的房地產項目，然后關在賓館里通宵寫評估報告發回總部，收到反饋，接著審計目標公司、設計海外融資路徑、談判、報雙方董事會批準、簽約……

“現在短短幾句話，就能感覺到大多數房地產商對資金的饑渴和焦慮，談判也變得容易多了，他們對很多苛刻的條件都開始不管不顧了，只一個字‘錢’，一切都好商量。”楊彥笑著說自己像個割肉的，而前兩年風頭最猛、利潤最豐厚的房地產商則變成了砧板上的肉。

楊彥目前身兼幾責，為韓國總公司選擇投資項目、為與公司合作的海外股權投資基金提供房地產融資項目、為國內大型房企提供銀團貸款等債券融資服務……

歸其一點，楊彥為面臨巨額資金缺口的內資房地產商帶來了夢寐以求的“海外鈔票”，雖然條件也越來越苛刻，但房地產商們缺錢，負債率高，少有其他融資渠道，而變得趨之若鶩，饑不擇食。

從爛尾樓到優質房產

從2005年底涉足房地產項目到現在，楊彥發現自己和公司的胃口開始變大、談判籌碼也逐漸變多了。

“原來我們的收購項目不少是爛尾樓，現在開始介入城市中心黃金地段的優質地產項目。反正，跟房地產商也好談多了。”

楊彥坦言，兩年多以前，即使是一些城市的爛尾樓，外資基金也愿意接收，因為周邊地塊已開發成熟，爛尾樓的前期相關手續和工程都有了基礎，接收后開發時間可以變短，也不用費周折去拿地，對追求短期資本來說，最合適不過，即使有時也會遇到麻煩。

“外資進入房地產市場方式有直接收購地產物業、入股或合資、注資、獨資、進入外資銀行開展房貸業務等方式。但大多還是采取了僅提供資金而不參與項目運作的方式，年收益率鎖定在10%-20%。”

楊彥說，2007年以來，海外資金開始重點加碼房地產，“外資對房地產的熱情已超越了能源、制造業等，除了收益豐厚，主要是外資資金數額大，其他行業項目不好進，而內資房地產融資需求強烈；其次房地產業有抵押物，風險不高；另外房地產業現金流、估值預測簡單。”

“今年宏觀調控仍在持續時期，一些千載難逢的機會來了，雖然我們不知道房地產市場的底部在哪里，但一些獲利高的優質項目因資金短缺找上門來，我們還是會選擇抄底。”

與外資拿著鈔票在國內房產項目上“挑肥選瘦”相比，中資房地產商的談判籌碼則越來越少。

國泰君安證券研究所6月報告印證，2008年房地產行業資金缺口達7100億元，相當于行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的兩倍。平均下來，每家內資開發商資金缺口達1201萬元，相當于去年年銷售收入的24%。

殺價的股權融資

此次中國之行，讓楊彥收獲了兩樁在他看來可圈可點的生意。

“區別以往談的較多的項目債券融資，這次有兩個特別的case(項目)，一個是可轉換債融資；另一個是PRE-IPO(上市前)項目。”

楊彥詳解了這兩樁生意的特別之處。

“天津地產的項目在城市中心的繁華地帶，已屬中后期項目，項目快要竣工，但房地產商融資無門了，我們簽的其實是債券融資的變種，只是條件比原先更為嚴格。”

這期間，因韓國總公司在中國的投資額度受限，只能出資10億資金的2億，楊彥的團隊就聯合花旗、摩根大通等外資財團共同融資開發。

與慣常的債權融資不同的是，在一系列的協議當中，包括了一份債權轉股權的協議，并伴有多條懲罰性條款。

“雖然利息較低，但有不少懲罰性條款，比如截止2008年年底，項目銷售回款達不到協議的金額，會責成開發商拿出相應比例金額的罰款；如果截止到2009年6月，開發商的銷售增幅達不到規定，則外資的債權有權轉化成股權，不但開發商要還款，同時，結算利潤還要分成。”楊彥說，之所以能讓這家房地產商談下這么苛刻、成本高昂的條款，是因為開發商無力“死扛”，眼下又融資無門，只得妥協。

另一樁生意則簽在南京。

“這樁PRE-IPO的生意中有著很嚴格的對賭協議。”楊彥說。

按照協議，這家房地產商如果能在2009年6月1日前上市，將給楊彥公司不低于50%的回報率；如果在2009年底前上市，回報率不少于60%；如果未能上市，則房地產公司要支付高額的利息。此外，獲得的股權還有分紅。

楊彥表示，“房地產融資最好的方式是項目債權融資，沒開發商愿意簽這么苛刻的條款，這等于是開發商把肥肉拱手讓人。這中間其實就是兩方對房地產市場回報預期的博弈。”

“加上外資苛刻的條款定價，風險有限，獲利還是很豐厚的，至少比我們預期的7%-15%收益要高。”楊彥說。

入境的曲折路徑

楊彥此次回國還有重擔在肩：和國內一家房地產企業共同發起成立一家境外的房地產投資合伙企業。

問及緣由，楊彥道出原委：韓國總公司在中國的投資額度有限，加上國內‘限外令’的存在，海外募集的資金審批繁瑣、周期長、結匯程序復雜，如果采取境外離岸設立的有限合伙制企業，不但境外投資者方便認購出資，而且退出便捷，國內企業募集審批、結匯報批也相對容易些。

楊彥笑稱，資金的募集工作基本到位，“主要來自貴族、有錢家族 (歐洲)、部落酋長、叢林里的娘娘(中東)、保險公司等。”

但外匯進出仍是楊彥和其團隊在設計融資路徑時最頭疼的問題。

“審批、結匯很嚴格，所以我們做項目力求資金一次到位，否則多次審批太麻煩。據我了解，還有不少外資是繞道進來的，比如通過地下錢莊或者貿易合同等曲線做項目。”

“即使再麻煩，這些資金還是要進來賺錢的。雖然有部分資金不太看好中國樓市，年初撤走了一部分，但大多數海外投資者還是看好中國經濟發展的。”